この記事でお伝えしたいこと
現在地銀住宅ローン返済４年目の筆者が抱く，「めんどくさがらずに「つなぎ融資」を検討しておけば・・・。」という後悔をしてしまう人が一人でも減るといいなと願い書きました。
検討時，住宅ローンについての勉強が不足していたEN
住宅ローンを組むときに，私がわかっていたことは，
①「住宅ローン減税が１３年使えること」
②変動金利の方が固定金利より金利が低く済む理由
③繰上げ返済ができること
これくらいでした。特に，③については，手数料がそれなりにかかるなんていうことは全く知りませんでした。
建物代をできるだけ下げるための工夫は色々と調べていたものの，住宅ローンについては勉強不足でした。その勉強不足が，今のちょっとした後悔につながっています。
住宅ローンを組むときに，重視したこと
やはり金利の低さを重視しました。私たちが住宅ローンの借り入れをした２０２２年１月は，住信SBIネット銀行は変動金利で0.298%くらいの金利だったと思います。
一方，現在契約している地銀の住宅ローンは，契約時変動金利で0.45%でした。（店頭金利は2.75%くらいでしたが，雇用形態や雇用年数等の関係で，店頭金利から2.3%金利を下げるという条件にあてはまったため）
明らかに住信SBIネット銀行の方が金利が低く，地銀の方が金利が高いにも関わらず，私たちは地銀を選択しました。
金利が高い地銀を選んだ理由
それはずばり・・・「当時のネット銀行では，住宅ローンの融資実行は建物が建った後にしかできないため，つなぎ融資を別途受ける必要があったから」です。
なんじゃそりゃ？融資実行？つなぎ融資って？って感じですよね。ひとつひとつお話しします。
なぜ，住宅ローンだと何千万円も借りられるのか？
私たちの身の回りには，様々なローンがあります。
カーローン，カードローン，ブライダルローンなどなどあります。
一般的に，上記のローンは，借入額は多くても数百万円程度で済むことがほとんどです。
しかし，住宅ローンだけは別ですよね。審査を受けなければならないものの，何千万円ものお金を借りることができます（カーローンやブライダルローンだって，多少の審査は必要ですが）。いったいなぜでしょう？
「建物や土地を担保にしているから」に他なりません。
簡単にいうと，万が一住宅ローンの返済ができなくなってしまった場合，残済分の代わりに土地と建物が差し押さえられ，競売に掛けられるという事態になります。
さらに，競売の場合，ローン残債分より（それどころか市場価格より）安く売却されてしまうことがほとんどです。そのため，借り手は土地と建物を失う上に，不足分の返済を続けなければならなくなります。
競売の場合安く買い叩かれるとはいえ，ローン残債の大部分は回収できるということもあり，銀行も住宅ローンでは他に比べ多額のお金を貸してくれるということです。
原則，建物が建つまでは，住宅ローンは実行されない
住宅ローンは，主に「土地」や「建物」を担保に借入を行うため，建物がまだ建っていない状態では本来融資を実行することができません。
仮に，３月に１５００万円の土地を購入し，そこに３０００万円の注文住宅を建てるため，４５００万の借り入れを行いたいとします。
家の竣工（完成）が１１月３日だった場合，基本的には１１月３日以降でないと４５００万円の融資は実行できません。
３月〜１１月２日の間は，建物は借り手の持ち物ではないため，担保にできないからです。
土地代１５００万円を予め貯蓄しておけば，土地は現金で購入してしまい，建物だけ住宅ローンを組むという方法もありますが，土地代を貯めるにも時間を要するでしょう。
土地代も含めて住宅ローンを借り入れようとしている人が使う手段のひとつが「つなぎ融資」です。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは，「住宅ローンの融資が実行されるまでにかかるお金を一時的（つなぎ）に借り入れること」です。
さきほど，土地１５００万＋建物３０００万の例を挙げ，住宅ローンが実行されるのは，基本的には建物が竣工してからだとお話ししました。
ただ，ローン実行前の段階で土地代に加え，建物代の一部も支払う必要があります。
建築会社との契約金，土地の調査費，必要であれば地盤強化費，中間工事費などなど・・・
住宅ローンが実行される前の支払い分を「つなぎ融資」で借り入れて不動産屋や建築会社に支払い，住宅ローンが実行されたタイミングで「つなぎ融資」を返済するという仕組みです。
我が家の場合，２０２１年の１２月に土地代および建物代の一部を支払い，２０２２年の２月にも建物代の一部を支払いました。竣工（完成）は２０２２年５月末でした。
当時の現金貯蓄は５００万円ほどだったため，住宅ローンを借りなければ到底払える金額ではありません。
こういったときに使えるのがつなぎ融資です。
我が家で「つなぎ融資」を使わなかった理由
つなぎ融資の場合，通常の住宅ローンより，金利が高い傾向があります。
２〜４%くらいの水準だそうです。
「建物」という担保がまだ建ってない状態で貸し付けてくれることを踏まえると，金利は高くなって当然でしょう。
私たち夫婦にとってはこの高い金利が最大のネックになりました。
また，私たちが契約した地銀では，土地の決済時に融資を実行することが可能で，金利は0.45%という条件でした。
住信SBIの金利0.298%はもちろん魅力的でしたが，当時はすでに建築会社との打ち合わせが始まっており，つなぎ融資を利用したらどうなるか，というシミュレーションをするほど気力が残っていませんでした。
そのため，0.45%という金利も十分低いし，つなぎ融資の手間を考えなくて済む地銀にしてしまおう。という結論に至りました。
金利が上がった今思うこと
この１月から契約している地銀の変動金利が0.15%上がり，0.6%になりました。
もちろん金利上昇は考慮の上契約していますし，返済できないことはありません。
ただ，住信SBI だと0.448%，三菱UFJだと0.345%・・・
借り換えも検討しましたが手数料等踏まえると，あまりメリットはない状況です。
だからこそ思います。
つなぎ融資を使った場合，総返済額はいくらになったのかシミュレーションするべきだったと。
つなぎ融資ではありませんが，ネット銀行と地銀とで住宅ローンに関わる手数料についてももっと勉強しておくべきだったと，今となっては思います。
次回，我が家の場合を例に，つなぎ融資＋ネット銀行での総支払額と地銀での総支払額のシミュレーションをお見せしたいと思います。
お読みくださりありがとうございました。
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